Cần xem trọng công tác thẩm định trong việc đầu tư bất động sản công nghiệp dưới hình thức M&A

Thách thức tiềm ẩn trong hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản công nghiệp

Việt Nam được coi là một trong những khu vực hội tụ đủ các điều kiện thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong đó có khả năng sản xuất ổn định với chi phí thấp. Vì vậy, tuy tiềm ẩn rất nhiều thách thức nhưng dự kiến trong vòng 5-10 năm tới hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực này được dự báo sẽ tăng trưởng rõ rệt.

Đầu tiên, chính là sự khác biệt, khi mà các vấn đề pháp lý của dự án và bất động sản mục tiêu luôn phải được đánh giá và xem xét dựa trên cơ sở riêng biệt của từng dự án.

Bên cạnh đó, việc quy hoạch đất khu công nghiệp thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thông qua một quy trình kéo dài và phức tạp với sự tham gia của nhiều cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, chính là khuôn khổ của các bất động sản công nghiệp. Tất cả các loại dự án, dù ở hình thức phát triển toàn bộ khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng bên trong, hay các dự án độc lập bên ngoài khu công nghiệp ở Việt Nam cũng phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt, trong đó bất kỳ mâu thuẫn nào cũng phải được xem xét một cách kỹ lưỡng.

Thứ ba, cũng là một trong những thách thức lớn với các chủ đầu tư đó chính là vấn đề giải phóng mặt bằng. Việc nhận được sự chấp thuận từ các chủ đất một cách nhanh chóng là rất khó khăn và đây cũng được coi là bước tốn thời gian nhất trong các giai đoạn hình thành một bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, để các dự án phát triển bất động sản công nghiệp được đưa vào hoạt động cần rất sự phê duyệt của rất nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Từ tất cả các thách thức trên, bên mua trong giao dịch M&A cần hết sức cẩn trọng khi tiến hành thẩm định pháp lý đối với tất cả các tài sản và nên yêu cầu bên bán phải chịu trách nhiệm đối với các thủ tục cấp phép trong khả năng tối đa.

Công tác thẩm định cần đước đặc biệt chú trọng

Rất nhiều dự án đầu tư bất động sản công nghiệp ở Việt Nam dưới hình thức M&A đều diễn ra khá thành công, trong đó yếu tố quan trọng nhất đóng vai trò thành bại của dự án vẫn luôn là công tác thẩm định.

Các yêu cầu về môi trường đã được các bên liên quan trong khối nhà nước và tư nhân ở Việt Nam coi trọng và tuân thủ tương đối tốt trong những năm gần đây.  Ngoài việc thẩm định kỹ lưỡng về môi trường (kiểm tra thực tế mức độ ô nhiễm và các vấn đề liên quan), một điều không thể thiếu là bên mua phải điều tra và xác minh các vấn đề về tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư, hiệu quả của hạ tầng xử lý nước thải và liệu các công ty mục tiêu đã có đầy đủ các phê duyệt và chứng nhận hợp lệ của Nhà nước theo yêu cầu của pháp luật Việt Nam hiện hành hay không.

Một trong các yếu tố mà các chủ đầu tư cần quan tâm nữa là các yếu tố pháp lý và  tài chính liên quan đến hình thức sử dụng đất. Hiện nay có nhiều hình thức quyền sử dụng đất đối với các bất động sản công nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất đó được nắm giữ dưới hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, quyền sử dụng đất đã được trả tiền một lần trước cho toàn bộ thời hạn sử dụng hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm, người có quyền sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước hay chưa.

Nguồn: https://baodautu.vn/batdongsan/dau-tu-vao-bat-dong-san-cong-nghiep-duoi-hinh-thuc-ma-xem-trong-cong-tac-tham-dinh-d173837.html