Khan hiếm nguồn cung bất động sản công nghiệp đến cuối năm 2023

Ngày đăng : 16/12/2022
/
86 lượt xem

Các chuyên gia VNDirect nhận định trong báo cáo Chiến lược đầu tư 2023: "Dòng vốn FDI chậm lại (FDI đăng ký mới 9 tháng 2022 giảm 15,3% so với cùng kỳ) do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với kinh tế toàn cầu phục hồi còn tiềm ẩn nhiều rủi ro và việc FED tăng lãi suất có thể tác động đến dòng vốn FDI vào Việt Nam và nguồn cung mới suy giảm do những khó khăn trong thủ tục pháp lý".

Chậm chễ trong thủ tục pháp lý

Các chuyên gia VNDirect cho biết, từ quý 1/2022, không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Điều này xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Thống kế của VNDirect

Do đó, thị trường BĐS KCN sẽ đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt trong năm 2022, chỉ có khoảng 700ha đất được đưa vào sử dụng ở miền Nam trong giai đoạn 2023-26, chủ yếu là ở Long An và Đồng Nai. Tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023. Sau đó, kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào hoạt động từ 2024-2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng.

Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút vốn FDI

Vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% so với cùng kỳ lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng 2022. Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút vốn FDI tốt nhất khu vực trong năm 2022.

Ngoài ra, Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề. Tuy nhiên, đang có sự cạnh tranh ngày càng gia tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành xe điện và công nghiệp bán dẫn.

Nguồn vốn FDI so sánh giữa Việt Nam và các nước trong khu vực

Nguồn Nhà kho và Nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh

Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận số lượt khách hỏi thuê nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê của ngành Logistic với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%/40%.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%. Do đó, kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.

Nguồn cung nhà kho và nhà xưởng xây sẵn

Các chuyên gia nhận định nguồn cung lớn NK và NXXS sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả phía Bắc và Nam.

Đối với thị trường phía Bắc, VNDirect kỳ vọng nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung NK và NXXS đạt mức tăng trưởng kép lần lượt 15,0%/12,8% trong giai đoạn 2022-26. Tổng nguồn cung NK/NXXS lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2...

Còn đối với thị trường phía Nam, ước tính tổng nguồn cung NK và NXXS trong năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai đọan 2022-26. "Chúng tôi nhận thấy sự phân bố trái ngược của nguồn cung mới NK và NXXS. Trong khi nguồn cung mới NK đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung mới NXXS có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu" - chuyên gia VNDirect cho biết.

Nguồn: diendandoanhnghiep.vn